今のお住まいに住みにくさを感じることはありませんか？ライフスタイルが変化すると、住みやすさも変化します。そのような場合、中古住宅を購入しリノベーションを行う、現在住んでいる家をリフォームするなどの方法で、新しいライフスタイルに合わせた「住みやすさ」を手に入れることができます。
今回は中古住宅を購入やリノベーションを行う際の流れを踏まえながら、物件選びのポイントやローンの組み方まで具体的に解説します。
中古住宅を購入してリノベーションする時の流れ
ここからは中古住宅を購入してリノベーションするときの流れをご紹介します。それぞれの段階でポイントも解説します。また、リノベーションの流れもご紹介するため参考にしてください。
情報収集とプランニング
中古物件を購入しリノベーションする際は、不動産会社で情報収集をし、担当者と理想とする住宅環境のイメージを相談するすることがポイントです。さらに、支払い可能額を踏まえた上で、、住宅の設備や間取りだけではなく、家族から要望を聞くことや住宅周囲の環境が家族に合うか確認しておきましょう。
理想の住まいの実現に必要な資金計画と施工計画からスタートさせます。リノベーション会社に相談をすることで、具体的な費用や施工期間の見積もりを受けることができるのです。
リノベーションの資金計画
プランニングのキーポイントであるのは資金計画です。資金計画の段階で中古物件を購入する費用と、リノベーションにかける費用の配分を考えましょう。購入に資金をかけすぎるとリノベーション費用が不足します。さらに、リノベーションの施工範囲や内容によっては新築を購入したほうがお得になる事例もあります。
また、将来的にローン以外にかかる費用（教育費・固定資産税など）も含めて月々の返済可能額を考慮しなければなりません。
リノベーション会社では、ご相談・ご提案の際にプロの視点から資金計画のアドバイスいたします。月々の返済額と総予算のお見積りもご提示いたします。理想の住まいの実現のため、中古住宅の現地調査を事前に行うことでより正確なリノベーション費用の見積もりを作成することができます。
物件の見学
物件探しの際は不動産担当者にリノベーションしたい旨を伝えておくことで、リノベーション可能な物件を紹介もらうことができます。
内見の際は、リノベーション会社の担当者にも一緒に参加してもらいまいしょう。プロに耐久性や耐震性だけではなく、構造から断熱材の必要性などを含めたリノベーション規模の大小についても、確認してもらうことができ安心です。また、図面などでは判断しにくい広さや天井の高さなどを内見時にチェックしておきましょう。
今のお住まいをリノベーションする予定の方は、まずはリフォーム会社に問い合わせをしてください。その後、実際の住宅を調査してもらい、希望を伝えるとともに、提案を受けることをおすすめします。
リノベーションの見積もり・ローンの審査
リノベーション会社に実際の物件を見てもらい、リノベーションのプランを立てましょう。このとき、内装のイメージを伝えるだけではなく、予算も必ず伝えることが大切です。さらに複数社に依頼し使う材料やかかる費用だけではなく、メンテナンス内容なども含めて比較しましょう。
そして、現在の収入でどの程度借り入れができるか、事前審査を受けることを忘れてはいけません。ライフスタイルの変化を考慮して満額借りるか余裕を持たせて借りるかについて決めたり、ボーナス払いにする・しないを決めたりして、ゆとりをもって返済のプランを立てることが大切です。また、銀行・金融機関によって金利が異なるため、金融機関も比較して決めましょう。リノベーション会社によっては、事前審査を行ってくれたり、住宅購入を含めたローンの相談に対応してくれるところもあります。
リノベーションプランの見積もりの比較
見積もりを比較するときは金額だけではありません。自分の希望に合ったプランやデザインになっているかも比較することが大切です。リノベーション会社によって同じ中古物件に対しても提案可能な空間デザインが異なってきます。
▼プランやデザインにより費用が異なる代表例
| リノベーション箇所 | 費用が異なる点 |
| 床・壁・天井 | 仕上げ方・素材 |
| タイル・スイッチパーツ | 素材・使用可能なパーツ |
| キッチン・お風呂 | 住宅設備メーカー |
マンション物件の場合は外観や外構をリノベーションすることはできません。しかし、戸建て住宅のリノベーションの場合では、建物外観のデザインや素材の確認、門やフェンス、庭など外構のデザインや費用の確認も行います。
また、重機を扱うオペレーション代や廃材の廃棄料などがプランの見積に含まれているかも確認しましょう。
物件の購入申し込み
より理想に近い物件は当然、他の人も狙っている可能性が高いため、なくなるかもしれません。購入申し込みのタイミングは大切です。さらに、理想のリノベプランがその物件で実現できるかどうか確認してからの申し込みが必要。あとからリノベーション会社に相談しても物件の条件から叶えられないケースもあるので注意しましょう。マンションの場合はマンションの管理規約を確認しましょう。管理規約によって施工内容の選択肢が変わってきます。
また、戸建ての場合は（一戸建ての場合は）条例や周辺環境の確認を行いましょう。建てられる建物仕様の選択肢が変わってきます。事前に、リノベーション会社に相談しておくと、ご購入申し込み前にこれらのことを確認することが可能です。
物件を契約
物件を契約するときの重要事項の説明は必ず受けましょう。内容は細かく難しい書き方に映りますが分からないことがあれば質問をして、説明に納得してから契約することが大切です。
リフォーム会社とも契約
見積もりプランを比較し納得ができたらリフォーム会社とも契約です。このとき、支払い回数といったさらに具体的なプランを立てます。
大きくリフォームを行う場合、多くの場合が契約時・着工時・引き渡し時の3段階で契約します。
理由はリフォームをしていく段階で使う材料やリフォームの範囲などが変わる可能性があり、価格が変動することがあるためです。契約書の内容をしっかりと確認して、契約を締結しましょう。
ローンの申し込みと契約・引き渡し
リフォームをするとき中古住宅を購入することがありますが、住宅の引き渡し後でなければ工事を始めることはできません。
そのため、住宅の引き渡し日・工事の開始日・現在暮らしている自宅の契約を終了するタイミングなどスケジュールを立てることが大切です。ローンは本審査に通ったら融資がスタートします。
その後、何度かに分けて融資されたお金から支払います。そして、引き渡しのとき売主・不動産会社・買主が金融機関に集まりますが、目的は残金を支払うことです。そして、残金の支払いが完了する（決済・引き渡し）と物件は買主のものとなり、リフォームを始めることができます。相談先のリノベーション会社によっては、物件の決済時に立ち会ってくれることがあります。
工事開始
中古住宅をリフォームする場合は物件の引き渡し後から工事が始まり、持ち家をリフォームする場合はリフォーム会社と契約をした後から工事が始まります。
工事は大型車が走行したり、重機を使ったりします。また、機械を使うため音が発生します。そのため、近隣とのトラブルを回避するために音が発生することや、おおよその内容と工事日程を事前に近所を回り伝えましょう。マンションの場合は管理組合に工事の申請を行い、マンション側からも他の居住者に向けて工事の告知してもらいます。
どんな物件を選ぶべき？物件選びのポイント
さまざまな中古物件があります。そのため、選ぶべき物件や物件選びのポイントを押さえることが大切です。せっかくローンを組んで購入をしても、構造や耐久性・耐震性などに問題があってはいけません。それらに問題があるとリフォームの際に修復しなければいけないため、工事費用が予定よりかかる可能性があります。しかし、構造に関することは素人目にはなかなか見抜けません。
マンションのフルリノベーション前にまた、マンションのフルリノベーションの際に確認しておきたいポイント
１.排除可能な壁
２.排除不可能な梁
３.配管上必要な傾斜と床の高さ
４.天井高の変更可能であるか（スケルトン天井に変更可能か）
５.キッチンコンロから屋外への排気経路の確保
上記などのポイントはプロの目から出ないと判断がつきにくいため、必ずプロの判断を仰ぎましょう。
そのようなデメリットをフォローできるサービスのひとつが、物件探しもリフォームも同じ会社で行う「ワンストップサービス」です。活用するメリットは物件探し・資金計画とローン・リフォームをひとつの会社でできることです。窓口をひとつの会社に絞ると連絡が取りやすかったり、業者間で認識の相違が発生したりしにくくなります。中古物件は修繕することが多いため見えない部分もチェックできるように、リフォーム会社に依頼をして物件を選ぶこともトラブルを回避する方法のひとつです。
ローンの組み方もさまざま
ほとんどの方がローンを組んで住宅を購入します。ローンには種類があり以下3種類です。
フラット35
一体型のローン
住宅ローン＋リフォームローン
フラット35にはリノベーション向けの「フラット35リノベ」があります。住宅金融支援機構のローンで固定金利です。中古物件を購入して住宅性能を上げるために利用できるローンです。そのため、リフォームで住宅性能が上がるための条件を満たさなければ利用できません。ただし、金利優遇制度（住宅ローン控除など）もあるため、リノベーションやリフォームを検討している方のローン候補として視野に入れておきましょう。
一体型のローンとは「中古リノベーション一体型ローン」のことです。住宅の取得費用と増改築の費用を合わせて融資してもらいます。少しずつ扱う金融機関は増えていますが、金融機関によって融資できる条件はさまざまです。そのため、普段利用している金融機関や不動産会社が提携している金融機関に扱っているか、利用するための条件などを確認しましょう。
そして、住宅ローン＋リフォームローンは一般的な住宅ローンで中古物件を購入してからリフォームローンを組む方法です。リフォームローンは担保は必要はありませんが、金利が高いことがデメリットです。
リノベーションに関するローンについて
部分改修のリフォームなどでよく利用される「リフォームローン」は、住宅を購入するときの「住宅ローン」と金利・返済期限・審査基準の内容が異なっています。たとえば住宅ローンが金利が3種類に対して、リフォームローンは1種類で住宅ローンより金利が高いことが特徴です。また住宅ローンの返済期限が30〜35年に対して、リフォームローンの返済期限は6か月〜15年程度です。
リフォームローンは「現在住んでいる家をリフォームする」際の選択肢の一つ
としてご検討頂けます。
中古住宅を購入してリノベーションをする場合は一体型ローンを使われる場合が多いようです。
まとめ
今回の内容で、より具体的にイメージしていただけましたか？どうしてもイメージのつかない場合は、
ヒアリングしながらどのように住まいを変えたいのかについて明確に提案いたします。ご興味のある方は、WAKO HOMES（和光ホームズ）までお気軽にご相談ください。
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