「再建築不可物件」は、建て替えも増築も認められていない物件です。
しかし、リフォームやリノベーションをすることで快適な居住空間に作り替えることが可能です。
この記事では、再建築不可物件をリノベーションするメリットや重要なポイントについて解説します。
また、築古物件をリノベーションした実例も合わせてご紹介します。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていない物件を指します。再建築不可という名前が示す通り、建て替えはもちろん増改築も認められていません。また、火災や災害で物件を喪失した場合でも、同じ土地での新しい建築は認められません。
接道義務の条件は以下の通りです。
・敷地に面している道路の幅が4m以上
・道路と面している間口が2m以上
接道義務は安全上や交通上などの理由で設けられている重要な義務です。一部の例外を除いて、基準を満たしていない土地での建て替えはできません。
再建築不可物件をリノベーション（リフォーム）するメリット
再建築や増改築ができない物件でも、構造体がしっかりしていればリノベーションやリフォームが可能です。リノベーションならば、建て替えるよりも建築費を低く抑えられます。また、狭い範囲から家全体まで、予算に合わせたプランを立てることが可能です。
そして、老朽化して壊れた部分を修復するだけではなく、壁を壊して間取りを一から構築し直すリノベーションの方法もあります。さらに、段階的にリノベーションの場合、既存のよい部分を活用して、家族構成やライフスタイルに合った居住空間を作れるメリットがあります。他にも、再建築不可物件では固定資産税や相続税を抑えられるメリットがあり、リノベーションをしても税額はそのまま維持されます。
フルリノベーション（スケルトンリフォーム）とは
フルリノベーション（スケルトンリフォーム）とは、土台と構造体（骨組み）のみを残して他のものを全て解体し、何もない状態から改修することを指します。壁や建築の構造上取り除いても問題がない柱を取り替えることで、部屋の数や大きさを変えることが可能です。
また、電気配線や排水管など、通常のリノベーションでは変更が難しい水回りやコンセントの位置も変更できます。さらに、断熱対策や耐震補強をすることで、築古の物件でも快適で安全に暮らせます。
再建築不可物件のリノベーション可能な範囲
再建築不可物件は建築確認の申請を省略できる範囲であれば、リノベーションに関しての制限はありません。申請が必要な条件は物件の規模によって異なり、規模の小さい「4号建築物」に該当する物件であれば建築確認の審査を省略できます。
4号建築物とは
「4号建築物」とは、建築基準法の6条1項4号に規定された建築物を指します。
4号建築物の条件は以下の通りです。
「木造建築物」「非木造建築物」どちらも、すべての条件を満たす必要があります。
| 木造建築物 | ・2階建て以下 ・延床面積500㎡以下 ・高さ13m以下 ・軒の高さ9m以下 |
| 非木造建築物 | ・平屋建て ・延床面積200㎡以下 |
上記の条件を満たしている物件は建築確認の審査を省略できます。
ただし、安全性を確保するためには、以下の条件をいずれか1つ満たすことが必要です。
・構造方法を法令で定めている技術的基準に合わせること
・1号から3号建築物で定めている基準のいずれかに該当すること
4号建築物以外でリノベーション可能な範囲
4号建築物以外の物件では、大規模な改修や修繕をする場合、建築確認を申請する必要があります。大規模な改修や修繕とは、以下に記載した「家の主な構造部分」の1種以上を、2分の1以上改修・修繕することを指します。
家の主な構造部分：柱・はり・床・壁・屋根・階段
上記の条件よりも狭い範囲であれば、リフォーム・リノベーションが可能です。また、一度に広範囲を施工せず、狭い範囲を段階的に改修するという方法もあります。
再建築不可物件は施工会社の現地調査を
フルリノベーションする物件の工法や構造によって、間取りの自由度が異なります。最初は施工会社に現地調査を依頼することがおすすめです。
現地調査をすることで、構造上変えられない部分の対処や窓の大きさ、搬入のために必要な開口部分の大きさなど、細かい提案を受けられます。
プロの目で物件を確認することにより、デザイン面はもちろん安全面でも重要なアドバイスが得られます。
現地調査を依頼する際は、以下のものを準備しておくとよいでしょう。
・希望条件を具体的にまとめたメモ
（例）「日当たりのよい方角に大きな窓を設置したい」「キッチンを大きくしたい」など
・リフォームの予算額
・家の図面
再建築不可物件をリノベーション（リフォーム）する際の注意点
再建築不可物件をリノベーションする場合、通常の物件と同様に注意する点があります。
耐震性の確認
リノベーションをする際に家の耐震性を確認しておくことが重要です。万が一、地震で物件が倒壊した場合、再建築できなくなります。必要であれば耐震補強工事も依頼しましょう。地域によって耐震補強工事の補助金が出ることもあります。
断熱性や気密性の確認
築古物件では、経年劣化により断熱性や気密性が低下している可能性があります。そのままでは屋内の気温を調節しづらく、エアコンの使用量が増加しやすくなります。また、内外の気温差により結露が生じ、カビが発生する原因にもなるため改善が必要です。
そこで、リノベーションの際に外壁や窓の性能を高めることで断熱性や気密性が向上し、住環境がより快適になります。
施工する際の注意点
敷地に通じる道幅が狭いと、作業者や職人の出入りが難しくなります。
また、空き地面積が狭い土地では、足場が組みづらいケースもあります。隣地や通路部分を足場や資材置き場として利用するのであれば、近隣住民への配慮が欠かせません。
築古リノベーション（リフォーム）の事例
築年数が長い物件でも、リフォームやリノベーションをすることで、新しい家同様に安全で快適な生活環境を構築できます。
この章では、実際にリノベーションを施して、生まれ変わった築古物件をご紹介します。1つ目のお家は再建築物件不可から改装した事例です。その他の事例も、含めてご覧ください。
素材感や色遣いにこだわったFavorite house
こちらの事例は、雰囲気のよい通りに面した築古の木造瓦屋根2階建住宅です。
もともとは再建築不可の物件でしたが、全面改装を施すことにより、依頼主の意向に沿った個性豊かな物件に生まれ変わりました。
2種類の外壁材を上下で切り替えたモダンな外観デザインが印象的です。1階部分にあった和室はDKとして改装されました。
真っ赤な面材を使用した広いキッチンには食器洗乾燥機や換気ユニットが備わり、スタイリッシュに仕上がっています。急勾配だった階段は廻り階段になり、安全性が向上しました。さらに途中の踊り場に窓を設置したことで自然光が入り、開放的な空間になりました。
詳しくはこちら：素材感や色遣いにこだわったFavorite house
築40年のリノベーション
こちらの事例は築40年の2階建住宅です。2階部分を全面改装しています。元々8帖だったDKは、隣の和室と廊下の壁を取り除き24帖の大きなLDKになりました。
窓を南側全面に大きく設置して、明るい陽射しを部屋中に取り込んでいます。キッチンとダイニングの間仕切り部分にはカップボードを設置し、両側から使えるようにして利便性を向上させています。
詳しくはこちら：築40年のリノベーション
全面改装リフォーム
こちらは、全面改装された築30年の木造住宅です。全ての部屋を洋室に統一し、モダンで明るい空間に生まれ変わりました。
建築構造上問題のない柱や壁を取り払うことでリビングを拡張し、白い壁と天井が印象的な広々としたLDKになりました。
キッチンは従来のものをそのまま活用しています。磨き上げられた外面は新品同様です。
使えるものは再利用して、新しい部分と組み合わせられる点もリフォームのメリットです。
詳しくはこちら：全面改装リフォーム Ｎ様邸
まとめ
建て替えができない物件でも、リノベーションやリフォームをすることで新築と同じように住むことが可能です。
豊富な知識と経験を持った施工会社に相談することで、活用が難しいとされる再建築不可物件を有効利用できます。
和光ホームズは、狭い土地や連棟住宅、変形地など、大阪市に多いお悩み住宅に関する実績と知識が豊富です。
お客様の予算やご要望に沿ったプランをご提案します。リフォームやリノベーションをお考えの方は、ぜひ和光ホームズにご相談ください。
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