通常の物件とは異なり、建築基準法の条件を満たしていない物件は「再建築不可物件」と呼ばれ、どれだけ古くて状態が悪くても新しく建て替えられません。
しかし、そのような物件でも条件を満たしたり、申請したりすることで建て替えが可能になります。
この記事では、再建築不可物件を建て替え可能にする方法と、建て替え以外の活用法についてご紹介します。
再建築不可物件の処分にお困りの方は、ぜひ参考にしてください。
再建築不可物件とは建て替えが認められない物件
建築基準法により、都市計画区域と準都市計画区域内の土地には「接道義務」が設けられています。
再建築不可物件とは、物件の建築に必要な接道義務の条件を満たしていないために、建て替えができない物件を指します。
接道義務の条件は以下の通りです。
・土地が4m以上道路に面している
・道路と土地が2m以上の間口で接している
接道義務の条件を満たしていない建築物は、原則として再建築・増改築ができません。
火災や災害で建物を失った場合も同様です。接道義務を定めた背景には、以下のような理由があります。
| 安全上の理由 | ・火災時における延焼を防止するため ・消防車や救急車などの緊急車両が入れるようにするため ・避難通路の安全を確保するため |
| 衛生上の理由 | ・日照、採光、通風等が遮られないようにするため |
| 交通上の理由 | ・交通混雑を防止するため ・歩行者通行の安全を確保するため |
【例外1】再建築不可物件でもセットバックで再建築可能
前述した通り、再建築を可能にするためには、4m以上の道路に面している必要があります。
しかし現状、再建築不可物件であっても、接している道路が「42条2項道路」であると認可されていれば、セットバックをすることで再建築が可能になります。
42条2項道路とは
接道義務は、昭和25年に施行された建築基準法で定められた義務です。しかし、施行された時点で既に作られていた道には4m以下のものも多く、基準に満たない土地に建てられた物件も数多くありました。
これら物件に住む全住人に対して、土地の明け渡しを交渉することは非常に困難です。そこで、政府は例外措置として、再建築に幅員を確保するならば再建築を認める項目を42条2項に設けました。
このように例外が認められた道は「法42条2項道路」「みなし道路」と呼ばれています。
セットバックとは
42条2項道路に接している物件を建て替えるための条件として、セットバックが必要です。セットバックとは、必要な距離だけ土地の境界線を後退させることです。
所有地が接している道路（42条2項道路）の中心を基準に測定します。なお、後退させる距離は「道の向かいに何があるのか」「既にセットバックしているのか」によって変わります。
セットバックが必要な距離（現在の幅が3mの場合）
| 道の向かいにあるもの | セットバックが必要な距離 |
| 住宅（セットバックしていない） | 50cm |
| 住宅（セットバック済み） | 1m |
| 道路や川、崖など境界線が動かせないもの | 1m |
【例外2】43条ただし書許可で再建築可能
接道していない敷地であっても、一定の条件を満たすことで再建築が可能になります。これは「43条ただし書許可」と呼ばれている制度で、一定の条件を満たして建築審査会からの同意を得る必要があります。
許可基準は特定行政庁によって異なりますが、共通している条件は以下の通りです。
- 建築基準法に沿った道路とすることが困難である
- 建て替え時に幅員が4m以上になるまで土地の境界線を後退させる
- 2階以下の専用住宅にする
- 道路に接する建物を所有する全権利者の同意を得る
運用方針には「敷地の周辺に公園や緑地、広場など広い空地を有すること」といった内容も記されており、認可が難しいケースもあります。
【ケース別】再建築不可物件を建て替え可能にする方法
再建築不可物件を建て替え可能にする方法はいくつかありますが、以下の条件を必ず満たす必要があります。
- a.建築基準法による道路（42条1項道路）、いわゆる公道に隣接している
- b.間口が2m以上ある
もしくは、c.42条2項道路に隣接していてセットバックできる現在所有地がある場所によって、対処方法が異なります。
この章では、3つのケースを用いてそれぞれの対処方法についてご紹介します。
ケース① 所有地と公道の間に他の土地がある場合
現在所有している土地の基準が、以下である場合の対処法です。
- a.公道に隣接している→×
- b.間口が2m以上ある→×
この場合、公道に隣接していて接道義務を満たしている他の土地を購入して、現在の所有地を公道につなげる方法があります。ケース②所有地と公道は接しているが、間口が2ｍ未満の場合
現在所有している土地の基準が、以下である場合の対処法です。 - a.公道に隣接している→〇
- b.間口が2m以上ある→×
「旗竿地」と呼ばれる間口が狭く長い土地であれば、自分の所有地よりも多く公道に面している他の土地を購入することで、間口を広げられます。あるいは、公道に面している土地の所有者と、土地の交換をする方法もあります。
ケース② 所有地に隣接している道が公道ではない場合
現在所有している土地の基準が、以下である場合の対処法です。
- a.公道に隣接している→×
- b.間口が2m以上ある→〇
道路に面していてもそれが公道として認められていなければ、所有地から公道につながる他の土地を購入する必要があります。あるいは、道路に面している土地の所有者全員と相談して、42条2項道路に申請する方法もあります。
ただし、申請が認可されないケースもあるため、あらかじめ行政に確認することが必要です。
再建築不可物件の特徴
再建築不可物件は前述した通り、再建築・増改築ができず、火災や災害で建物を失った場合も再建築ができません。
しかし、その性質ゆえに資産価値が低く、固定資産税や登録免許税、相続税が安いという特長があります。
また、建て替えができなくても条件によってはリフォームやリノベーションが可能です。
再建築不可物件を建て替えずに利用する方法
再建築不可物件の多くは築古物件です。物件の劣化が進めば、周辺住民から苦情がきてトラブルに発展するケースもあります。物件の管理が困難であれば、更地にして再利用する手段があります。例えば、駐車場や駐輪場、自動販売機などを設置して収入源とする方法です。ただし、更地にすると売却しにくくなる、固定資産税が高くなるなどのデメリットが発生します。
もし、基礎部分がしっかりしている物件であれば、全面的にリフォームやリノベーションもできます。リフォームした物件は、居住空間として利用することはもちろん、貸家やレンタルスペースとして利用することも可能です。
リフォームとリノベーションの違い
リフォームとリノベーションには明確な定義がありません。大規模なリフォームをリノベーションといったり、全面改装のことをフルリフォームと呼ぶこともあります。
他にも「リフォームは老朽化したものを修復する」「リノベーションは現状のものに新しい価値をつける」と定義する業者もいます。業者によって認識が異なるため、施工を依頼する際は作業内容の認識をすり合わせておく必要があります。
フルリノベーション（スケルトンリフォーム）
フルリノベーションとは、土台や躯体構造だけを残して解体し、新しく再構築し直す方法を指します。フルリノベーションには新築を購入したり、建て替えたりするよりも建築費用を抑えられるメリットがあります。
また、耐震効果や断熱効果などの機能を高めることはもちろん、間取りやデザインを刷新できることも大きなポイントです。現在建っている物件の良さを最大限に活かしながら、自分の希望に沿った居住空間を作ることが可能です。
まとめ
再建築不可物件にはさまざまな制約があり、一見すると非常に取り扱いが難しい物件です。
しかし、他の土地を購入したり、セットバックをしたりして一定の条件を満たすことで、建て替えが可能です。
また「更地にして収益源として利用する」「リフォームして住宅や貸家にする」など、再利用する選択肢もあります。
売却だけではなく、利益が出る方法を検討することもひとつの手段です。加えて注意点として、狭小住宅の建て替えを行うと、以前よりも間取りが狭くなってしまう可能性があります。
その点も含めて、お家の今後を検討していただけると幸いです。
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