住宅の改修と改築は建物の状態を変更する際に使用される言葉です。今回は、改修と改築の違いについてと、リフォーム・リノベーションを行う際に気になる費用について詳しく解説します。
改修とは？
改修とは、家の構造部分を破壊せずに、修理や修繕作業を行うことです。たとえば、キッチンやユニットバスなど水廻りの設備を交換することは修繕にあたります。また、壁紙やタイルの張り替え、床材の補修や張り替えなども改修にあたります。つまり、建物の構造部分を破壊しない工事は改修です。
改築とは？
改築とは、家の構造部分を破壊して、新しく作り直すことです。また、構造部分の全体だけでなく、一部だけ破壊したところの修理や修繕でも改築と言います。たとえば、建物の構造部の一部を破壊して、新しい構造部分を作り、間取りを変更するなどです。しかし、建物の床面積に変更はありません。改修よりも大きな規模の工事が行われます。
その他の住宅にまつわる紛らわしい言葉
改修や改築以外にも、住宅にまつわる区別のしにくい言葉があります。ここでは、言葉の意味と例を紹介します。
増築
増築とは、既存の建物に建て増しを行う工事です。改築と比べると、増築は床面積を増加させる工事です。たとえば、住宅の階層を増加させる工事も増築にあたります。
新築
新築とは、建物は何もなかった場所に新しく建物を建てることです。
リフォーム
リフォームとは、長年住んでいた建物に手を加え、改装や改築を行うことです。経年劣化した建物や中古の建物を、再び長年住める状態に修復する作業を行います。一般的に言われているリフォームは、改修の一部である改装の意味も含まれているため、改修と改築の境目はあいまいです。
リノベーション
リノベーションとは、劣化した建物を修復するだけでなく、さらにより良く作り変えることが目的の作業です。元の状態よりも機能性の高い設備を取り入れるだけではなく、空間レイアウトの大幅な変更や建築資材の入れ替えを行い快適な居住空間を設計します。
例えば壁を減らして大きな空間をつくる、玄関ホールに広い土間や収納を設ける、断熱や耐震の補強を行うなどです。
リノベーションの対象となる物件の築年数30~40年である住宅の場合、現代的な生活様式に則さない部分もあります。しかし、リノベーションを行うことで、生活動線がスムーズになり、現状のライフスタイルに沿った生活が過ごせたりするだけでなく、住宅の資産価値を上げることも可能です。つまり、リノベーションは、よりコンセプトのはっきりした修繕方法をさします。
改築｜具体例
改築を行うとどのような建物に作り変えることが可能なのでしょうか。以下では戸建て住宅の場合の具体例をご紹介します。
間取りの変更
壁や仕切りを撤去し、部屋の数を減らして広々とした空間を作ります。たとえば、3DKを1DKに変えるなどの間取り変更です。または、DKをLDKにするなども間取り変更の改築事例です。
全面改築
建物が劣化したタイミングや、中古物件を購入したときに行う改築です。最近では、リノベーション工事を指すことが増えています。
二世帯住宅
ライフスタイルが変わると、二世帯住宅が必要になることもあります。二世帯住宅の改築は、独立、共用、融合のタイプから選ぶことが可能です。
それぞれに必要な費用
以下の場合に必要な費用はどれほどなのでしょうか。リノベーション会社ごとに費用の差は出ますが、こちらでは、費用の相場をご紹介します。
間取り変更の場合
間取り変更の費用相場は、20万円～350万円です。
間取り変更の費用相場は、工事の規模ごとに大きく費用が異なります。
増築の場合
以下のように建物の状態次第で費用に大きく差が出ます。
・増築の費用相場は、木造建築で1畳あたり約35万円
・鉄骨建築で1畳あたり約50万円
・2階部分の増築は、1畳あたり約60万円
全面改築の場合
全面改築の費用相場は、700万円以上になることが一般的です。とくに、築年数ごとで必要となるリノベーションの内容が変わるため、平均的な費用が変わります。たとえば、以下の通りです。
・築30年の建物を全面改築する場合：費用は1,000万円
・築40年の建物を全面改築する場合：費用は1,500万円
増築や改築をする際に必要な手続き
増築や改築やリノベーションを行う際には、各自治体に確認の手続きが必要になる場合があります。ここでは、リノベーションを行うときの流れと、その過程で発生する可能性がある手続きについて説明します。
リノベーション会社を選ぶ
複数のリノベーション会社にプランと見積もりを出してもらいましょう。リノベーション内容によっては、2級建築士ではなく1級建築士が必要になる場合があります。増改築やリノベーションは住宅の使い方や家での過ごし方を見直す良い機会です。家族にとっての理想の住空間を叶えるためにどんなプランが可能であるか尋ねましょう。複数のリノベーション会社を比較することで、契約する1社を決定します。
プランの詳細を確認
約1、2か月かけてプランの詳細を詰めます。ここでリノベーション会社に要望を伝え、納得のいくプランを話し合いましょう。
建築確認申請書
作成したプランの内容により、建築確認申請書が必要になった場合は、リノベーション会社が建築確認申請書の書類を作成します。建築確認申請書に必要事項を記入して、役所に提出を終えると審査期間に入ります。審査期間は1、2週間程度が目安です。
建築確認申請書に関しては、後ほど詳しく解説します。
リノベーション開始
建築確認申請の許可が下りるとリノベーションが開始されます。リノベーション中には、役所から審査が来る場合もあります。
完成及び検査
リノベーションが終了すると、完成した住宅が法的に問題がないか確認を行う検査があります。事前に提出した書類通りにリノベーションが行われたかなどの検査です。
ローンの組み方
リノベーションにかかる費用は高額で、簡単には支払えない金額です。そこで、ここからはローンの組み方について説明します。
リフォームローンと住宅ローン
費用を準備するためにローンを組もうとしたとき、リフォームローンと住宅ローンのどちらかを組むことが可能です。しかし、それぞれのローンは似ていても異なる商品であるため、その違いを理解して選びましょう。
| リフォームローン | 住宅ローン | |
| 金利の比較 | 高い | 低い |
| 借入年数の比較 | 短い | 長い |
| 借入金限度額 | 数十万～1,500万円 | 500万～1億円 |
| 金利の種別 | 変動金利が大半 | 固定・変動で選択可能 |
改修や改築で住宅ローンは利用できる？
住宅の一部にのみ行うリフォームは、リフォームローンを選びます。しかし、上記した家全体のリノベーションなどは大規模で高額な費用がかかるため、住宅ローンが使えることもあります。リノベーションの規模や費用に応じて利用できるローンの種類は変わるため、高額な改修・改築費用が必要になった場合は、住宅ローンが利用できることも念頭に置いておきましょう。
住宅ローンを返済中の場合
住宅ローンを返済中でも、リノベーションを実施することがあります。その場合は、住宅ローンにリノベーション費用を上乗せして、借り換えが可能な金融機関も選択肢のひとつです。しかし、リノベーションの資金を住宅ローンから借り入れることが可能という理由だけで、金融機関を選んではいけません。借り換えをした場合の手数料や諸経費も確認してください。なぜなら、手数料や諸経費は金融機関が独自で決定できるためです。金利以外の諸経費も踏まえて金融機関を選ぶことがポイントです。
業者選びは慎重に行うべき
リノベーションは高額な費用を支払うため、選択するリノベーション会社を失敗したくありません。実績があり信頼できるプロを選ぶためのポイントは以下のとおりです。
| 具体例 | |
| 要望に寄り添ってくれる会社 | ・お問い合わせの際に、お客さまのご要望をヒアリング
・さまざまな選択肢の中から適切なご提案ができる |
| 要望を叶えられる専門知識や技術のある会社 | ・現地調査・間取り変更・設備交換・内装変更・耐震補強・外装・断熱などを取り扱えるか |
| 申請などの実績があり、手続きにも慣れている会社 | ・中古物件購入を伴う場合に、不動産会社を通じて物件の売買契約も行うことが可能か
・住宅だけではなく、店舗のリノベーションも扱えるか |
リノベーション会社によって、空間レイアウト変更の提案が得意な会社、快適な住宅設備の提案やオリジナルの造作キッチンに対応できる会社、タイルや室内窓・スイッチなどの豊富な選択肢でお洒落な住空間をコーディネートできる会社など、頼れる部分が変わることがあります。ご家族の叶えたい要望をどんな風に汲み取ってくれるか、どんな選択肢を出してくれるかなどにも目を向けてみましょう。リノベーションの工事は費用も安くはないので、20年後に「この選択肢でよかった」と思えるリノベーション工事ができるようじっくり検討しましょう。
改築リノベーション・増築リノベーションの注意点
住宅の改築や増築のリノベーションを行う際には注意点があります。
建築確認申請書
改築や増築の工事を行う場合、建築確認申請書が必要になることがあります。しかし、建築確認申請書が必要になる条件に該当するかの判断は難しいため、リノベーション会社や自治体に相談しながら進めましょう。手続きは専門家の知識が必要になるため、リノベーション会社に対応してもらうことが一般的です。
固定資産税の増額
改築を行うと固定資産税の評価が上がる場合もあります。なぜなら、固定資産税の評価額は3年ごとに見直しがされるため、リノベーションをすることで上方修正される可能性があるためです。ただし、リノベーションの内容次第では、固定資産税の減額措置を受けることができます。
建物表題変更登記
増築リノベーションした場合は、建物表題変更登記が必要です。建物表題変更登記には、建物に関する詳細な情報がまとめられているため、表題部を登記し変更します。
まとめ
改修や増改築・リノベーションは事前の準備から完成するまでに時間がかかります。リノベーション内容次第で費用や必要な手続きが変わります。そのため、信頼できるリフォーム会社を選び、あなただけのこだわりを実現し、有意義な時間を過ごせる居住空間を手に入れましょう。
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